Покупка зарубежной недвижимости

Прежде чем покупать любую недвижимость за рубежом, нужно четко ответить себе на один простой вопрос: «с какой целью вы хотите ее купить?». Цели могут быть самыми разными:
• Приобрести «второй дом» для постоянного или длительного проживания
• Приобрести себе зарубежную «дачу» для периодического отдыха в желаемых условиях
• Получить гарантированный (или практически гарантированный) регулярный доход
• Инвестировать свободные средства с целью их приращения и последующей продажей недвижимости
Возможно, имеются и иные цели, но указанные выше – пожалуй, самые распространенные. Иногда бывает, что некоторые цели пересекаются, но все равно основную из них необходимо определить, ведь именно это позволит вам правильно подобрать себе недвижимость за рубежом. Итак, рассмотрим варианты под каждую цель.

Жилье «второй дом»

Если вы собираетесь переехать из страны, либо желаете приобрести второй дом, где вы будете проводить довольно значительную долю вашего времени, то недвижимость стоит выбирать с точки зрения соответствия вашему стилю жизни.
Все будет зависеть от того, что для вас важно. Кому-то принципиален уровень комфорта города, где будет располагаться второе жилье. Для кого-то важно, чтобы квартира была расположена в центре, скажем, Европы, чтобы можно было легко добраться до любой части ЕС. А кому-то важно вместе со вторым домом получить еще и упрощенную процедуру въезда в зону Шенгена за счет приобретения вида на жительство.
Если для вас на первом месте комфорт, - имеет смысл регулярно отслеживать рейтинг самых комфортных городов для проживания. Он поможет выбрать подходящее место для покупки недвижимости. Например, Economist Intelligence Unit опубликовала рейтинг лучших городов мира для проживания за 2011 год:
1. Ванкувер (Канада)
2. Вена (Австрия)
3. Мельбурн (Австралия)
4. Торонто (Канада)
5. Перт (Австралия)
6. Калгари (Канада)
7. Хельсинки (Финляндия)
8. Женева (Швейцария)
9. Цюрих (Швейцария)
10. Сидней (Австралия)
Города отбирались по ряду критериев, например, по уровню медицинского обслуживания, образования, безопасности, культурной жизни экологической ситуации, транспортной инфраструктуре и многим другим показателям.
Конечно, не обязательно выбирать что-то из представленного списка, ведь большая часть стран – на других континентах. Но на Вену, Хельсинки, Цюрих и Женеву вполне можно обратить внимание. Цены на недвижимость будут сильно зависеть от квартиры, которую вы выберите для себя. В качестве ориентира можно использовать цены за квадратный метр для квартир среднего уровня (не элитная недвижимость):

Город Стоимость
Вена 2300-4000 евро/кв.м.
Хельсинки 2300-3200 евро/кв.м.
Цюрих 4500-6500 евро/кв.м.
Женева 4000-6000 евро/кв.м.

В целом, примерно подобный уровень цен характерен для большей части Европы, поэтому по ним легко можно вычислить примерную стоимость апартаментов желаемой площади.
Если для вас важнее всего удобное расположение вашего второго дома, транспортная доступность до многих стран Европы, то имеет смысл приобрести что-то в столицах или просто крупных городах стран Центральной Европы: Вена, Прага, Мюнхен, Цюрих. Ниже – цены для ориентира:

Город Стоимость
Вена 2300-4000 евро/кв.м.
Прага 2200-4000 евро/кв.м.
Цюрих 4500-6500 евро/кв.м.
Мюнхен 2300-3500 евро/кв.м.

Если же вас интересуют варианты упрощенной процедуры получения визы, ВНЖ, ПМЖ, целесообразно изучить следующие варианты программ:

Болгария - инвестиции в недвижимость Болгарии в размере 1 млн. левов (512 тыс.евро) путем приобретения акций в коммерческой организации, которая торгуется на регулируемом рынке Болгарии. результат - ПМЖ в Болгарии без обязательства минимального проживания, через 5 лет – болгарский паспорт. Это дает инвесторам и членам их семей все привилегии граждан Евросоюза: свободное передвижение по странам Шенгена, право осуществлять предпринимательскую деятельность в Великобритании и других странах ЕС, обучать детей в школах, колледжах, университетах с социальными льготами, которые предусмотрены для граждан еврозоны.

Латвия - приобретение недвижимости стоимостью от 70 тыс. евро. Результат - возможность безвизового перемещения по территории стран Шенгенской зоны. Льготные условия на обучение в престижных школах и ВУЗах Европы.
Бесплатное медицинское обслуживание в государственных клиниках Европы. Упрощенная схема получения разрешения на работу и юридическую защиту в странах Европейского Союза.

Сент-Киттс и Невис (Карибы) - приобретение недвижимости на сумму от USD 350,000, отсутствие криминального следа в биографии. Результат - гражданство для собственника и членов его семьи (до 24 лет при условии, что они являются студентами); возможность обучения детей в Великобритании на равных правах с англичанами, то есть в 5-6 раз дешевле, и широкие возможности ведения бизнеса в этой стране. Не обязательно проживание на острове. Для вступления в гражданство Сент Китса и Невиса не требуется выходить из гражданства Российской Федерации;  Безвизовый въезд и пребывание в странах Шенгенского соглашения, Великобртании до 180 дней в году, упрощенная процедура получения визы в США; Статус резидента, который дает tax-free статус на доходы, полученные за рубежом, прирост капитала, подарки и на унаследованное имущество.

Страны Шенгена, Болгария, Великобритания Право (но не автоматическое получение!) на мультивизу на 1-2 года, как правило, с правом пребывания в Шенгенской зоне обычно до 90 дней в течение каждого полугодия в случае риобретения недвижимости (без нижнего потолка цен).

В общем и целом, как можно видеть, с точки зрения покупки недвижимости как второго дома лучше всего смотреть Вену и, если подороже, то Цюрих. Именно эти города оптимальны по расположению в Европе и качеству жизни. Плюс – приобретая недвижимость в странах Шенгена, вы получаете шанс на упрощенную процедуру получения визы. И для квартиры в 50-60 кв.м. от вас потребуется сумма порядка 15 – 240 тыс. евро. Конечно, прилично, но вспомните, что за эти деньги можно купить в Москве или хотя бы в Подмосковье.

Зарубежная «дача» для периодического отдыха

Вариант дачи за рубежом довольно близок многим жителям России, т.к. дом в Подмосковье могут позволить себе далеко не все, а вот небольшую квартиру у моря за 50 тыс. евро – это вполне посильно, особенно если приобретать недвижимость в рассрочку. Это может быть не обязательно второй дом, это просто альтернатива даче, поэтому и средств на покупку такого рода недвижимости, как правило, готовы выделять меньше, чем для покупки «второго дома».
Чтобы выбрать? В данном случае лучше всего выбирать такой вариант недвижимости, который вам не надоест быстро (вы же не будете ежегодно продавать старую квартиру и покупать новую), но, в то же время, данный вариант недвижимости должен быть ликвидным, т.е. легко продаваемым. Вы вполне можете изменить со временем свои предпочтения по зарубежному отдыху, и вам потребуется приобрести другую недвижимость в другой стране взамен имеющейся.
Соответственно, выбирайте такие апартаменты, на которые, скорее всего, всегда будет спрос. Например, апартаменты доставочной площади (не менее 45 кв.м) близко к морю (до 200-250 м.), в оживленных районах с хорошим транспортным сообщением, близостью к магазинам и (то есть не в доме «на отшибе»).
Чаще всего наши соотечественники предпочитают покупать себе зарубежные дачи в Турции, Болгарии, Испании, Черногории, южной Италии. Это и понятно – в этих странах вполне можно купить апартаменты с 1 спальней (по сути, двухкомнатную квартиру) недалеко от моря по вполне приемлемым ценам даже по сравнению с Краснодарским краем РФ.
Апартаменты (2 комнаты) до 200 м от моря в комплексах с бассейнами и услугами:
• Болгария – от 580-900 евро/кв.м.
• Италия (юг) – от 1000-1200 евро/кв.м.
• Испания – от 1100-1200 евро/кв.м. на Коста Бланка и от 2500 евро/кв.м на границе с Францией (Коста Брава)
• Турция – от 450 евро/кв.м.
• Черногория – от 1000-1200 евро/кв.м.
• Сочи – от 2500 евро/кв.м. (для сравнения)
• Геленджик – 1800 евро/кв.м (для сравнения)

Однако есть важный момент – выбирать зарубежную дачу нужно не по минимально возможной цене в надежде купить «хоть что-то». Помните: вы, конечно, можете приобрести квартиру за 15-25 тыс. евро в старом доме в 2 км от моря и мизерной площадью, причем состояние дома может желать лучшего, а до ближайшего магазина, кафе, развлекательных заведений и какого-нибудь крупного города может быть 20-30 минут езды на машине по не слишком комфортной дороге. Поэтому лучше не гнаться за дешевыми объектами – вам же они нужны для комфортного отдыха.
Итак, вот на какие цены можно ориентироваться, если речь идет об апартаментах достойного уровня (но не люкс):
• Болгария – можно приобрести нормальную недвижимость примерно за 50 тыс. евро.
Это будет квартира площадью около 50 кв.м. в курортном комплексе с полной инфраструктурой, частным пляжем, бассейном, первая линия моря.
• В Испании примерно за 100 тыс. евро можно найти квартиру 50 кв.м в 200-300 м от песчаного пляжа, все это в комплексе с развитой инфраструктурой.
• На юге Италии можно приобрести хорошую недвижимость в новом комплексе около 70-80 тыс. евро площадью 50-60 кв.м. рядом с морем. 


• В Турции можно говорить о 50-60 тыс. евро за апартаменты в новом комплексе площадью 50-60 кв. м рядом с морем.
• В Черногории можно за 50 тыс. евро найти хорошую студию (однокомнатную квартиру) около 40 кв.м. недалеко от моря.
Иными словами, держите в уме сумму от 50 тыс. евро. Вы можете немного сократить расходы на содержание купленной «дачи», если будете сдавать ее в аренду на то время, пока не будете пользоваться ею сами. Например, вы приезжаете туда на 1 месяц, а остальное время квартира сдается в аренду, вы получаете дополнительный доход. Но здесь есть несколько «но». Первое – не всем приятно, когда в их квартире кто-то проживает. Второе – вы сразу ограничены в вариантах использования вашей квартиры, т.к. на остальное время она у вас занята арендаторами, и вы просто не можете приехать в любой момент. Третье – обычно люди арендуют квартиру в самый сезон, поэтому есть риск, что вы просто не сможете ее сдать в то время, пока вас не будет (ведь вы сами будете приезжать в самый сезон).

Инвестиции

Недвижимость за рубежом можно приобретать и с целью приумножить свой капитал за счет прироста ее стоимости и/или дохода от ее аренды. Ключевое отличие от предыдущих вариантов – подобная недвижимость не обязательно должна нравиться вам. Вы можете ее приобретать не для себя, а исключительно в инвестиционных целях. Может быть, вы ее вообще никогда в своей жизни не посетите. Перед покупкой объекта непременно убедитесь в следующих моментах:
• Изучите экономическую, политическую и социальную ситуацию в той стране и в том регионе, где хотите приобретать недвижимость. Есть ли стабильность, положительная динамика? Конечно, никто не может со 100% гарантией судить о будущем через 5-10-15 лет, но лучше выбирать более предсказуемые варианты, чем страны, где большая часть населения за чертой бедности, где идут войны и неясно, когда там начнется положительная динамика. Выбирайте также страну с более или менее (насколько это возможно в кризисное время) стабильной экономической ситуацией, чтобы потом не стать владельцем недвижимости в стране после дефолта.
• Также изучите географические особенности региона, чтобы не приобрести квартиру в сейсмоопасном районе, либо в регионе с частыми торнадо и т.д.
• Убедитесь, что регион, где вы хотите купить объект, достаточно развит или имеет четкую динамику развития. Рискованно инвестировать деньги в недвижимость региона, где только планируется начать развивать туризм, где еще нет никакой инфраструктуры и т.д.
• Недвижимость лучше приобретать в крупных городах и крупных туристических центрах. Тогда вы будете уверены в ее будущей востребованности.
• Изучите варианты ипотечных кредитов для приобретения недвижимости. Если в стране, где вы планируете покупку понравившегося объекта, не развито ипотечное кредитование, это – минус, т.к. недвижимость становится менее доступной, у вас сразу становится меньше вариантов ее в будущем продать.
• Ваша квартира должна быть в превосходном состоянии, поэтому непременно запросите детальную информацию о ее техническом состоянии, особенно если вы покупаете не новострой.
• Недвижимость должна сдаваться в аренду, по возможности, максимальное количество месяцев в году. Поэтому лучше воздержаться от покупки квартир в регионах, где сезон длится всего 2-4 месяца. Также, если вы хотите иметь доход в виде аренды, выбирайте те регионы, где недвижимость стоит не ниже 50 тыс. евро, т.к. там, где квартиру можно купить за 20-25 тыс. евро, проще купить, чем снимать в аренду. В этом смысле Болгария и отчасти Черногория – не сильно подходящий вариант для инвестиций с целью регулярного дохода от аренды.
• Важно заранее изучить все расходы на содержание вашей недвижимости, чтобы сравнивать рентабельность вариантов покупки недвижимости в разных странах между собой.
• Внимательно изучите законы страны, где собираетесь покупать недвижимость. Посмотрите, есть ли в стране государственное страхование на случай банкротства застройщика (если покупаете новострой) или управляющей компании. Как защищены права собственника. Выбирайте страны с развитой системой законодательства, например, Великобританию, США, Германию, Францию и т.д.
С этой точки зрения интересными для покупки недвижимости могут быть следующие регионы:
• Германия – Берлин, Штутгарт, Мюнхен и др.
• Китай, Гонконг
• Турция - Стамбул и курортные регионы Кушадасы, Белек, Аланья, Анталия
• Швейцария, недвижимость у гор и в столице
• Италия, недвижимость у моря и рядом с озером Гарда или Комо (но не более бедный и менее развитый юг)
• Великобритания - Лондон
• Франция – Париж (всесезонный спрос), Лазурный Берег
Интересны также Бельгия, частично Испания (но только крупные города типа Мадрида, Барселоны, либо крупнейшие курортные регионы Коста-Брава и Коста-дель-Соль).
Иными словами, как и ранее, в лидерах – Западная Европа, со стабильными ценами на недвижимость, с ростом в пределах 5-8% в год. В США ситуация остается нестабильной, в развивающихся странах Восточной Европы, а также Африки и Азии. В некоторых из них, помимо политической и экономической нестабильности, имеются также риски природных катаклизмов.
Если же вы будете еще сдавать вашу недвижимость, можно рассчитывать на доход от аренды порядка 4-6% годовых. Важно: при расчете доходности непременно учитывайте все расходы на содержание и обслуживание вашей недвижимости. Часто на сайтах компаний по продаже зарубежной недвижимости фигурируют цифры 8-10 % годовых. Если из них вычесть налоги и сборы, плату за свет, ТВ и др., плату за услуги управляющей компании, то вы выйдете в среднем на 4-5% годовых.

Если вам нужны определенные гарантии при покупке недвижимости с целью инвестиций, вам имеет смысл рассмотреть следующие варианты:
• Специальные программы leaseback, которые весьма распространены в развитых европейских странах. По ним вы как собственник недвижимости в течение определенного в контракте с управляющей компанией срока (обычно от 3-5 до 20 и более лет) сможете пользоваться своим объектом строго оговоренное количество времени в году, а остальное время управляющая компания сдает его в аренду и перечисляет вам указанный в договоре гарантированный доход. Leaseback действует во Франции, Австрии, Швейцарии, Великобритании других странах. В рамках данной схемы часто вы освобождаетесь от НДС при покупке недвижимости (например, во Франции), также может быть предусмотрено освобождение от налога на доход от аренды (например, во Франции). По окончании срока договора leaseback вы можете его продлить, либо начать пользоваться недвижимостью по усмотрению, либо вообще ее продать.
• Гарантированная доходность, которая прописывается в вашем контракте с управляющей компанией (не обязательно в рамках leaseback), которая будет заниматься вашей недвижимостью. Как правило, это около 5-6% годовых, иногда и более. При превышении гарантированного уровня доходности, как правило, практика такова, что управляющая компания и вы делите сверхприбыль пополам.
• Приобретение недвижимости на условиях обратного выкупа (buy back). В этом случае через определенный срок продавец обязуется выкупить у вас приобретенный объект по заранее установленной цене (например, 150% от цены покупки). В этом случае вы должны тщательно изучить условия контракта, по которым продавец у вас обязуется купить ваш объект.
• Апартаменты или дома уже с арендаторами, т.е. вы покупаете их вместе с недвижимостью, и у арендаторов заключен контракт на аренду вашей квартиры еще примерно на год, далее контракт либо продлевается, либо ищется новый арендатор.
Для приобретения недвижимости с целью инвестиций можно рассчитывать на сумму никак не ниже 50-60 тыс. евро, а лучше и все 100 тыс. евро. Ведь речь о приобретении качественного, востребованного жилья, на которое спрос будет актуален и через год, и через 5, и даже дольше.

Как покупать?

Возможно, прочитав статью, вы приуныли: откуда взять 100 тыс. евро (по сути 4 млн. рублей)? А ведь может потребоваться и больше, и 150 тыс., и все 200 тыс. В этом смысле можно обратить внимание на предложения по ипотечному кредитованию, которое доступно и для иностранцев.
Страна Первоначальный взнос Процентная ставка
Испания        40-50%                     3,5-4%
Турция             30%                       6-9.5%
Кипр                 30%                       5,5-7,5%
Германия          30-50%                 3.5-4.5%
Греция              30%                       7,5-9%
Италия             40-50%                   6-7%
США                 25-50%                    5-6%
Франция          30-50%                  3,5-5%
Великобритания 40-50%                   4-6%

Конечно, ставки приблизительны, и, в зависимости от вашего качества как заемщика, ставка может колебаться в ту или иную сторону. Плюс – ставка может быть фиксированной или плавающей, привязанной к EURIBOR или к LIBOR. Учитывая, что на текущий момент (конец весны 2011) инфляция практически во всех развитых и развивающихся странах возрастает, ставки наверняка пойдут вверх от их текущих значений, поэтому, если вы собираетесь брать кредит в ближайшее время, лучше зафиксировать текущий довольно низкий уровень фиксированных ставок.

Как следить и управлять недвижимостью за рубежом?

Естественно, купив недвижимость в той или иной стране, вам как собственнику придется столкнуться с налогами, с коммунальными платежами, с мелким ремонтом да и просто с поиском арендаторов, если вы предполагаете сдавать вашу недвижимость.
Можно всем заниматься самостоятельно. В случае с покупкой «второго дома» это вполне возможно, ведь вы большую часть времени будете проводить именно там, и, соответственно, сможете всем управлять самостоятельно. Но вы должны быть уверены, что справитесь со всем самостоятельно. Ведь не каждый способен изучить процедуру уплаты налогов и сборов в чужой стране. Да и не всем хочется этим заниматься.
А можно доверять все управляющей компании за определенное вознаграждение, заключив с ней договор на обслуживание и, при желании, сдачу вашей недвижимости в аренду. Данная компания непременно должна быть крупной фирмой с благоприятной репутацией, которая не первый год на рынке. Желательно, чтобы у компании был опыт работы с разными объектами, а не только с одним вашим комплексом. Ведь так ее бизнес будет более стабильным – она не будет зависеть от результатов управления только одним комплексом. Важно все вопросы по УК решить до приобретения недвижимости, чтобы потом не столкнуться с неприятными сюрпризами.

В любом случае, у вас всегда есть выбор. Главное – перед покупкой недвижимости все изучить до мельчайших деталей, тогда вы точно не разочаруетесь!