Коллаж с сайта http://jobrank.ru

В связи с кризисом многие ипотечные заемщики ощутили значительное сокращение доходов и невозможность обслуживать долг, вовремя вносить платежи по ипотечному кредиту. Для многих единственным правильным решением выхода из этой ситуации является продажа ипотечной квартиры. Можно ли договориться с банком о продаже залога, как правильно это сделать.

Причины подобных обращений заемщиков вполне объективны: у многих значительно сократился уровень ежемесячных доходов, кто-то и вовсе потерял работу. Для некоторых непосильной ношей стал взятый ранее валютный кредит, другим экстренно потребовались крупные денежные средства. Чтобы не доводить дело до суда, сознательные должники и банки ищут наиболее цивилизованные и обоюдно выгодные способы решения проблемы. И, разумеется, первое решение, приходящее на ум, — продать ипотечную квартиру и пустить вырученные средства на погашение долга. Проблема только в том, что квартира находится в залоге у банка, и, соответственно, прямая продажа таких объектов невозможна.

"В некоторых случаях залогодатель (заемщик) и залогодержатель (банк) могут урегулировать вопрос без обращения в суд. Это допускается при наличии обоюдного соглашения между сторонами, которое может быть включено в договор об ипотеке или заключено в виде отдельного договора", - отмечает руководитель АН "Бизнес-Гарант" Елена Кротова. Если становится понятно, что заемщик в обозримом будущем не в состоянии продолжать погашение долга, банк может предложить ему добровольно найти покупателя на заложенное имущество.

"Один из способов внесудебной процедуры взыскания задолженности выглядит следующим образом. Заемщик самостоятельно (без участия банка) ищет покупателя и заключает с ним договор о намерениях, в котором прописано, какая часть денежных средств будет передана продавцу до перехода права собственности к покупателю. Здесь же можно прописать условия возврата денежных средств на случай, если сделка не состоится. Также целесообразно оформить договор нотариально", - рассказывает руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка Елена Битяй об одном из механизмов возврата долга банку.

Обычно продавец и покупатель заложенной квартиры договариваются, что размера первой части суммы хватит на погашение кредита, чтобы снять с объекта обременения. "Затем подписывается окончательный договор купли-продажи, и на государственную регистрацию сдаются документы: о переходе права собственности (подают продавец с покупателем) и о снятии залога (письмо от банка-кредитора и закладная). Регистрация может занять несколько рабочих дней. После получения документов с регистрации покупатель передает продавцу оставшуюся часть денежных средств", - добавляет Елена Битяй.

В результате на вырученные от продажи деньги заемщик может погасить долг перед банком, а на остаток, разумеется, если позволяют его размеры, приобрести жилье меньшей площади или в более дешевом районе.

На самом деле самостоятельная реализация заложенной квартиры для должника наиболее выгодный с материальной точки зрения вариант. К примеру, заемщик может продавать квартиру, не прибегая к расходам на риелтора. Или попытаться договориться с покупателем о максимально выгодной для себя цене. Все гораздо сложнее, когда доходит до взыскания залогового объекта через суд. Как поясняет Елена Битяй, зачастую банк вынужден подать исковое заявление о взыскании долга через суд, если все варианты внесудебного урегулирования исчерпаны. "Имущество, на которое наложено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений", - рассказывает Елена Кротова.

Если торги проводятся повторно в силу того, что первые были признаны несостоявшимися из-за отсутствия покупателей или по иным причинам, цена может быть снижена на 15%. При этом все расходы по организации процесса реализации ипотечной квартиры через суд и торги, оплата госпошлин и т.д. ложатся на плечи заемщика. "Поэтому данный вариант наименее выгоден как для должника, так и для банка, поскольку вырученных от продажи средств может не хватить даже на полное погашение кредита, - подчеркивает Елена Битяй. - А затраченные заемщиком средства вернутся к нему с большим дисконтом. Да и по времени это достаточно длительный процесс (как минимум 2-3 месяца, а то и полгода). Для заемщика это означает дополнительные пени за просрочку, а для банка — ухудшение качества кредитного портфеля, затраты на судебные процедуры и прямые убытки".

Есть и еще один вариант развития событий. Если по какой-либо причине публичные торги были объявлены несостоявшимися, после произведения федеральной службой судебных приставов описи и ареста имущества должника банк вправе оставить заложенный объект за собой. В этом случае он ставит квартиру себе на баланс или реализует ее своими силами. При продаже квартиры банки пользуются теми же методами, что и физические лица: привлекают риелторов или дают объявления о продаже объектов недвижимости в специализированные издания, а также размещают информацию на своих официальных сайтах.

Не стоит рассчитывать, что кредитные учреждения будут избавляться от накопившихся у них залоговых объектов, устраивая распродажи по бросовым ценам. Реализовывать залоговые квартиры по стоимости ниже рыночной банкам просто невыгодно. "Естественно, это значительно снижает привлекательность залоговых квартир для потребителей. Более того, многих покупателей просто пугает само слово "залоговая", и они предпочитают приобретать объекты недвижимости без подобного "прошлого", - добавляет Елена Кротова.

Евгения Ермакова

• Код для вставки в блог