Фото с сайта http://sob.ru

Какие пункты ипотечных договоров все же можно оспорить и сколько для этого потребуется времени и сил.

"До кризиса кредитные договора были жесткими. Но то, что банки предлагают подписывать клиентам сейчас, - просто добровольная кабала", - сказал в беседе с корреспондентом "Денег" один юрист.

И с ним сложно не согласиться. Благодаря работе его коллег, получающих зарплату в банках, кредитные договора с заемщиками стали настоящим "минным полем". На нем легко "подорваться" даже в случае задержки очередного кредитного платежа из-за банального опоздания зарплаты. Мы изучили самые распространенные "ловушки" кредитных договоров и выяснили у юристов, что с ними делать.

Ловушка: В договоре прописана возможность взыскания залога на основании исполнительной надписи нотариуса.

В чем подвох: Взыскание залога на основании исполнительной надписи нотариуса позволяет банку забрать у заемщика залоговую недвижимость в одностороннем порядке, без суда. Причем, нередко -- на сомнительных основаниях.

Что делать: Оспорить в суде. Нотариус может совершить исполнительную надпись только в случае, если обязательства заемщика перед кредитором бесспорны. Но они легко могут стать спорными, если заемщик подаст иск на банк, к примеру, с требованием признать недействительным какой-то из пунктов договора и или весь документ целиком.

Перед тем, как обратиться к нотариусу за исполнительной надписью, кредитор обязан выслать заемщику письмо с требованием погасить просрочку. Если в течение 30 дней заемщик этого не сделает, банк может обратиться к нотариусу. То есть времени, чтобы предпринять контрдействия, будет предостаточно.

Ловушка: В договоре банк указывает, что все споры между заемщиком и банком будут рассматриваться в третейском суде. При этом, как правило, указывается название конкретного суда и имя конкретного судьи.

В чем подвох: Третейские суды работают при банках полностью официально. Если вдруг у заемщика и банка возникнет спорная ситуация, которую необходимо будет разрешить в суде, дело автоматически перейдет в "придворный" банковских суд, где и будет рассмотрено "максимально объективно".

Что делать: Попробовать исключить этот пункт из кредитного договора. Но на успех таких переговоров рассчитывать не особо приходится. Для заемщиков-физлиц готовятся стандартные договора, изменить которые простой менеджер, да и начальник отделения, не имеет полномочий. Выход один - искать другой банк-кредитор, который не выдвигает таких условий.

Если договор уже заключен и возникла спорная ситуация, можно подать иск в суд общей юрисдикции с требованием признать пункт договора о рассмотрении споров в третейском суде недействительным. Если в пункте о рассмотрении споров не указано место регистрации конкретного суда или имя судьи, заемщик имеет право отказаться от рассмотрения дела в третейском суде по выбору банка, аргументируя это тем, что стороны не пришли к согласию относительно кандидатуры судьи или самого суда.

Ловушка: В кредитном договоре сказано, что заемщик обязуется оплатить банку все расходы, связанные не только с выдачей займа, но и с предоставлением банку юридической помощи при рассмотрении спорных вопросов в суде, исполнением договора кредита в принудительном порядке и так далее.

В чем подвох: Самое опасное в этом пункте то, что нигде не указывается максимальная сумма, которую должен возместить банку заемщик. При желании, банк может "навесить" на клиента огромные суммы, который тот, якобы, потратил на юридическое сопровождение дела или выселение заемщика из залоговой квартиры.

Что делать: Заемщик вправе заранее потребовать в письменном виде спецификацию с расходами на оформление и выдачу кредита. Лучше не подписывать договора, содержащие пункты о возмещении банку каких-либо иных затрат, в особенности судебных. Если документ уже подписан, заемщик может попытаться признать его недействительным в судебном порядке. Но нужно учитывать, что требования банка могут быть целиком законны. "К примеру, пункт о том, что заемщик обязуется оплатить банку все расходы, связанные с исполнением кредитного договора в принудительном порядке, полностью основывается на действующем законодательстве Украины", - говорит юрист юридической фирмы Integrites Евгений Блок.

Ловушка: Банк оставляет за собой право досрочно расторгнуть кредитный договор в случае, если заемщик застраховался не в аккредитованной страховой компании, не предоставил в банк справку о доходах с регулярностью, указанной в договоре, не сообщил банку о изменении семейного положения, места работы, понижении заработной платы и так далее.

В чем подвох: Досрочное расторжение договора влечет за собой досрочное погашение кредита. Причем, как правило, в максимально сжатые сроки - от 30 до 10, а иногда и двух дней. Порой сотрудники банков специально не напоминают заемщику, к примеру, о необходимости регулярно предоставлять справку о доходах, чтобы в критической ситуации иметь рычаги давления на него - дескать, "мы можем в любой момент потребовать от Вас досрочного погашения кредита, так как Вы не выполняли условия кредитного договора".

Что делать: Заемщик может обжаловать "дискриминационные" положения кредитного договора в суде на основании ст. 18, 22 ЗУ "О защите прав потребителей". "Главной обязанностью заемщика является своевременная уплата очередных платежей по кредиту. Если заемщик платит, банк не должен расторгать кредитный договор только из-за невыполнения заемщиком каких-либо дополнительных требований", -- говорит партнер юридической фирмы D&U Partners Любомир Дроздовский.

Ловушка: Банк предусматривает в договоре наличие дополнительного поручителя по кредиту. Причем, этот поручитель гарантирует незначительную часть суммы кредита. При этом данный "левый" поручитель навязывается банком активно.

В чем подвох: Данный поручитель нужен банку для того, чтобы в случае наступления проблем с погашением кредита дело рассматривалось в дружественном банку суде и во вполне определенном регионе ( в таком случае и апелляционная инстанция тоже окажется "дружественной" банку). Понятно, что шансы на объективное рассмотрение дела в таком случае отсутствуют в принципе. Кроме того, рассмотрение дела может происходить вдали от места жительства заемщика, что создает тому дополнительные сложности при защите своих интересов в суде.

Что делать: Заемщик может не подписывать подобный кредитный договор. Но если уж такой договор подписан, ситуация может оказаться для него непростой. Необходимо во что бы то ни стало избежать рассмотрения дела по месту жительства "левого" поручителя. Заемщику также может помочь ссылка на ст. 58 Гражданского кодекса. Грамотный юрист способен доказать, что "левый" поручитель - это и есть "продукт" мнимого договора. И, соответственно, нет оснований рассматривать дело о кредите по месту его жительства.

Ловушка: В договоре прописывается, что заемщик соглашается с правом банка повысить кредитную ставку в случае наступления определенных событий (повышения стоимости кредитных ресурсов, смены учетной ставки НБУ и так далее).

В чем подвох: Таким образом, банк надеется обойти запрет Гражданского кодекса на изменение кредитной ставки в одностороннем порядке. Ведь заемщик уже дал свое согласие, поставив подпись под договором. А значит, изменение ставки происходит не в одностороннем, а в двустороннем порядке, что законодательству не противоречит.

Что делать: Если банк повысил ставку, ссылаясь на этот пункт в договоре, заемщик имеет право платить кредит по прежней ставке, ссылаясь на ч.3 ст.1056 ГК Украины. "Такое условие договора (пункт о согласии заемщика на любое повышение ставки - ред.) является недействительным в силу того, что его недействительность установлена законом. Соответственно, признавать его недействительным в судебном порядке нет необходимости", - объясняет управляющий партнер "Центра правового консалтинга" Артур Нонко. Если банковские юристы не прислушиваются к такой аргументации, иск подавать все же придется. Зато с вероятностью 99% судья примет решение в пользу заемщика (конечно, если дело будет рассматриваться не в третейском и не в "придворном" суде).

Сроки судебного рассмотрения и исковая давность:

Суд обязан рассмотреть дело в течение 2 месяцев с момента начала судебного процесса

В исключительных случаях, по просьбе одной из сторон суд может увеличить срок рассмотрения дела на 15 дней

Общая исковая давность – 3 года

Сокращенный срок исковой давности – 1 год (применяется по взысканию неустойки (штрафа, пени)

Удлиненный срок исковой давности – 10 лет (применяется по требованиям о применении последствий ничтожной сделки)

Срок исковой давности может быть увеличен по согласию сторон

От чего надо бежать сразу:

Наличие в договоре дополнительного поручителя по кредиту, не имеющего отношения к заемщику.

Возможность рассмотрения споров в третейском суде.

Обязательства оплатить все расходы банка, связанные с рассмотрением спорных вопросов по договору в суде, исполнением договора кредита в принудительном порядке и так далее.

Чего надо опасаться:

Слишком широкий перечень оснований для досрочного расторжения кредитного договора по инициативе банка в случае, если заемщик застраховался не в аккредитованной страховой компании.

Изначальное согласие заемщика с правом банка повысить кредитную ставку при определенных обстоятельствах.

Возможность взыскания залога на основании исполнительной надписи нотариуса.

Резюме: К сожалению, большинство банковских уловок в договорах - законные. Поэтому лучше консультироваться с юристом перед подписанием кредитного договора на длительный срок или проверять договор самостоятельно в соответствии с перечисленными в статье пунктами.

Елена Буруль

• Код для вставки в блог