Фото с сайта http://r-catalog.ua

Что скрывают "незначительные" детали кредитных жилищных программ? При заключении сделки покупателю стоит обратить внимание на огромное количество скрытых нюансов.

"Многие заемщики видят только размер ставки и первоначальный взнос, - рассказывает Евгения Таубкина, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), – не принимая во внимание способы подтверждения дохода, минимальный и максимальный возраст на момент обращения за кредитом, гражданство, допускает ли банк занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1 млн и многие другие нюансы".

Причем очень часто из-за таких, как кажется заемщику, незначительных деталей, а точнее из-за их незнания срываются сделки. Попробуем перечислить десятку основных нюансов сделок.

1. Минимальный взнос

Сегодня на рынке существуют программы без первоначального взноса, но с очень высокой комиссией – 8% за выдачу (ставка по кредиту – 17%). Либо условия такого кредита предусматривают предоставление дополнительного залога, например, автомобиля или другой недвижимости. По мнению Евгении Таубкиной, проще накопить на первоначальный взнос хотя бы 10%. Но в этих программах, в свою очередь, как правило, требуется дополнительная страховка, поэтому, по расчетам специалистов НБИК, наиболее выгодные программы - с первоначальным взносом 20%.

2. Рынок

Многие клиенты не понимают, что банки предлагают разные кредитные программы для первичного и вторичного рынка. Это связано с тем, что кредитование строящегося жилья более рискованное направление для банка. Для кредитования недвижимости на вторичном рынке выбор банков больше, плюс не надо заниматься аккредитацией новостройки (согласовывать разрешительную документацию по строящемуся объекту и застройщику в банке), а ставки ниже на 1-3%.

3. Вид доходов

Обычно банкиры делят заемщиков на две категории: "бизнес" (владельцы бизнеса) и "найм" (рядовые сотрудники, работающие по найму). Технология анализа платежеспособности этих категорий сильно отличается. Кроме того, в каждом банке есть список нежелательных профессий.

Владелец бизнеса может выдать себе любую справку по форме банка и указать любые доходы. Банк это прекрасно понимает, поэтому при оценке платежеспособности данной категории анализирует сам бизнес: выезжают аналитики, изучают управленческую отчетность, поскольку в России бизнес в общей массе "серый" и не все доходы указываются. Анализируются контракты с подрядчиками, насколько данный бизнес реально дает указанные доходы.

4. Наличие "2-НДФЛ", подтверждение доходов

Довольно много банков рассматривают не только "белых" клиентов, подтверждающих весь доход справкой "2-НДФЛ", но и "серых" ("2-НДФЛ" + справка по форме банка). Более того, если раньше справка "2-НДФЛ" была обязательным документом для подтверждения платежеспособности, хотя бы на минимальную сумму, то сейчас ряд крупных банков эту справку вообще не требует.

5. Коэффициент Платеж/Доход

Никто из потенциальных заемщиков не задумывается над этим коэффициентом. Обычно банки требуют, чтобы на ежемесячный платеж шло не более 50% от доходов заемщика. Однако есть банки, позволяющие до 90% своего дохода направлять на погашение кредита (например, если у заемщика большие серые доходы).

6.Кредиты под залог имеющейся недвижимости

"Это очень эффективный инструмент привлечения финансирования для бизнесменов. Многие владельцы бизнеса предпочитают заложить свою квартиру или загородный дом и получить нецелевой ипотечный кредит. В отличие от кредитов для юридических лиц, по ипотеке сроки получения кредита короче, ставки ниже, процедура проще и сумма может быть достаточно большой (2-3 млн долларов)", - отмечает Таубкина.

7. Возраст заемщика

Традиционно принято считать, что к моменту выплаты кредита возраст заемщика не должен превышать пенсионный. Тем не менее, на рынке существуют программы, по которым возраст заемщика к моменту выплаты кредита может составлять 75 лет. "В индивидуальных случаях, когда речь идет о кредитовании на крупные суммы, этот возраст может быть увеличен", – говорит Таубкина. Нижний порог также отличается в зависимости от стандартов банка - 18-24 года.

8. Годовые % $

На сегодняшний день все рублевые ставки выше 13% мы считаем дорогими. Долларовые – до 9,5%.

9. Максимальный срок кредита

Максимальный срок кредита сегодня составляет 30 лет. По расчетам НБИК, брать кредиты на срок выше 15 лет невыгодно с точки зрения переплаты. Многие заемщики не понимают, что можно взять кредит на 15 лет и подобрать программу с хорошими условиями досрочного погашения. Кроме того, существует заблуждение, что если вы погасите кредит досрочно, например, за 5 лет, то проценты придется выплатить за весь срок кредита – допустим, 15 лет.

Срок кредитования увеличивают с целью уменьшения размера ежемесячного платежа, что позволяет получить кредит даже с небольшим ежемесячным доходом семьи. Увеличение срока позволяет увеличить максимально возможную сумму кредита. Однако после 15 лет увеличение срока не сильно влияет на максимальную сумму кредита.

10. Платежи

Как известно, платежи по кредиту бывают двух видов: аннуитетные (платятся равными долями) и дифференцированные (проценты начисляются на остаток долга, т.е. с каждым годом размер платежа уменьшается). Первые выгоднее банку, вторые – клиенту. Сейчас в основном банки предлагают аннуитет, даже "Сбербанк", к сожалению, отказался от дифференцированных платежей, но мы знаем банки, которые все ещё работают с дифференцированным платежом.

• Код для вставки в блог