Фото с сайта http://minfin.com.ua

Если жилье куплено в кредит и находится в залоге у банка, его продажа потребует знания некоторых нюансов

У вас прибавление в семействе и хочется переехать в более просторное жилье? Переезд в другой город? Не дай Бог развод и предстоящий раздел имущества? Не важно, по какой причине вы решили продать «ипотечную» квартиру. Главное, что такое желание или необходимость возникли, и встал вопрос: как теперь действовать?

Для начала нужно позвонить в банк и поставить его в известность о вашем намерении продать жилье. Если причины для этого достаточно веские, кредитор возражать не будет. Во время звонка в банк стоит сразу уточнить все нюансы: каким образом и за какой срок надо будет написать заявку о досрочном погашении кредита, сколько времени банку может понадобиться на подготовку всей документации и т.п. Предупредить банк заранее нужно обязательно, поскольку, помимо всех стандартных ступенек сделки, нужно будет еще сделать запрос на получение Закладной (срок исполнения — приблизительно 7 дней). Кроме того, ко дню продажи (и, соответственно, досрочного погашения кредита) банк должен сделать точный расчет остатка полной задолженности (подготовка — 1–2 дня). Не забудьте уточнить в банке, кто является держателем вашей закладной сегодня (за время кредита закладную могли перепродать, и вам надо будет забирать ее у нового владельца). Также оговорите с банком возможные схемы сделки, поскольку эта информация вам понадобится позже, во время переговоров с покупателем.

Как правило, для обсуждения всех этих вопросов не обязательно ехать в банк: достаточно звонка по телефону.

Дальше вы действуете по стандартной схеме: даете объявление или обращаетесь к риелтору и ищете покупателя. А вот когда покупатель найден, есть несколько вариантов действий.

Пока с квартиры не снято обременение (то есть пока она в залоге у банка), продать ее не выйдет. Есть две наиболее распространенные схемы действия с ипотечной квартирой.

Схема «на доверии» предполагает снятие обременения (залога) с одновременной регистрацией сделки купли-продажи. В день сделки покупатель вносит задаток за квартиру в размере суммы задолженности продавца перед банком. Эти деньги кладутся на счет покупателя в банке: кредитор их списывает и погашает кредит. В тот же день подписывается договор купли-продажи между продавцом и покупателем, а банк выдает заявление на снятие обременения. Оставшаяся часть суммы закладывается покупателем в ячейку, доступ к которой продавцу обеспечивает документ о регистрации права собственности на нового владельца. Документы, включая закладную и заявление от продавца о снятии обременения, сдаются на регистрацию в УФРС. Покупатель получает квартиру без обременения, а продавец — полагающуюся ему сумму денег. Однако, чтобы реализовать эту схему, нужно найти покупателя, который будет доверять вам на сто процентов, поскольку при такой схеме он сильно рискует: переводит деньги на ваш счет до регистрации договора купли-продажи. В качестве страховки покупателю можно предложить заключить предварительный договор купли-продажи и составить расписку о получении денег.

Второй вариант назовем «Три кармана». Если покупатель не хочет рисковать, можно предложить ему поместить деньги сразу в две банковские ячейки. В одну из них закладывается сумма долга собственника квартиры перед банком, в другую — разница между суммой долга и стоимостью продаваемого жилья. Иногда арендуется еще третья ячейка, в которую закладывается письмо банка о снятии залога. Условием доступа ко всем ячейками является предъявление зарегистрированного договора купли-продажи из УФРС. Продавцу дается разрешение от банка на продажу квартиры (при этом залог с нее не снимается). После того как деньги заложены, идет подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности. То есть покупатель становится и заемщиком, и владельцем недвижимости. Он погашает кредит за счет денег из первой ячейки, и после этого с недвижимости снимаются все ограничения. Эта схема обеспечивает полную безопасность для покупателя. Но она гораздо более длительная и сложная: сначала регистрируется право собственности на нового владельца, потом некоторое время уходит на процедуру снятия обременения. Кроме того, это связано с дополнительными расходами по аренде ячеек: стоимость зависит от размера ячейки и может составлять до нескольких тысяч рублей.

Как правило, снятие обременения с купленной квартиры в Росреестре занимает около трех дней, а регистрация договора купли-продажи — две недели.

• Код для вставки в блог