Фото с сайта http://realsmallrealty.com

В канун выборов банкиров заставляют простить долги, они в ответ в разы поднимут первоначальный взнос.

Под занавес последней сессии пятого созыва, депутаты спешно приняли поправки в ипотечное законодательство, которые уже утвердил Совет Федерации. Согласно этим поправкам, если стоимость заложенной квартиры из-за падения цен на рынке не покрывает всех обязательств должника перед банком, то «задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается». При этом банк должен списать своему должнику все начисленные пени и штрафы.

До сих пор, если из-за падения цен заложенная квартира стоила меньше суммы кредита, заемщик терял и жилье, и первоначальный взнос банку, при этом из-за пени и штрафов сумма долга продолжала расти.

По данным Центробанка, сумма долгов по ипотечным кредитам по итогам первого полугодия составляла 1 трлн 219 млрд 850 млн рублей, из которых безнадежные долги с просрочкой более 180 дней превышали 50,5 млрд рублей, или 4,14%. И хотя с начала года доля таких долгов уменьшилась с 5,11%, но нужно понимать, что за каждым процентом стоят люди, для которых потеря заложенного жилья осложняется необходимостью выплачивать банку огромные суммы.

Как заявил гендиректор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) Андрей Языков, «это революционная поправка». По его мнению, поправки в закон не нарушают рыночных отношений, так как нацелены на защиту слабой стороны в кредитном договоре – заемщика. Они будут полезны в тех регионах, где цены на жилье упали значительно, а там, где цены упали не столь существенно и жилье все же удалось продать, эта поправка работать не будет. По статистике АРИЖК, доля дефолтных заемщиков, чьи квартиры банки не могут продать, в разных регионах колеблется от 30 до 60% от общего числа должников.

О том, как будет работать новый закон «СП» рассказал вице-президент Ассоциации региональных банков России Олег Иванов.

- Эти поправки обсуждались в России уже около года, речь идет о попытке отрегулировать ипотечное кредитование на американский манер. В некоторых штатах США широко используется так называемая «ипотека с ограниченной ответственностью заемщика». В основном она используется в сфере коммерческих займов на покупку помещений для бизнеса, когда заемщик несет ответственность по кредиту ограниченную лишь стоимостью приобретенной недвижимости. Право собственности на помещение переходит к банку, вне зависимости от того, дешевле кредита оно стоит или дороже. В России эта тема поднялась, когда после кризиса произошло резкое падение цен на недвижимость, и заложенные квартиры стали стоить в разы меньше суммы кредита. Получилось так, что заемщики потеряли дважды: ставки по ипотечным кредитам перед кризисом были достаточно высокими, а сейчас они ниже, и квартиры, которые они купили в кредит, упали почти в цене в три раза. То есть, сейчас они платят в разы больше денег, чем теперь стоит ипотека. Многие не могут платить такие деньги, и попадают в весьма сложную ситуацию.

«СП»: - Значит, депутаты решили помочь людям справится с проблемами?

- Возникла достаточно большая группа потенциальных избирателей, которые очень заинтересованы в этом законе. Хотя, в связи с достаточно низким проникновением ипотеки в России, в целом эта группа составляет не более 0,1% населения страны. Но накануне выборов депутаты, естественно, начали беспокоиться о том, что такое положение дефолтных заемщиков несправедливо, и спешно приняли этот закон. Хотя эти поправки входят в противоречие с гражданским правом и с принципами банковского кредитования в России. И не случайно этот законопроект был принят прямо накануне выборов в Госдуму.

«СП»: - Тем не менее, для граждан он будут полезен?

- На самом деле, он будет вредить не только банкам, которые останутся с долгами на балансе, но и самим гражданам. Потому что теперь банки будут вынуждены поднимать первоначальный взнос, и весьма значительно, чтобы застраховать себя на будущее от падения цен на недвижимость. Если раньше банки давали ипотеку под первоначальный взнос в размере 20% и даже 10%, то теперь он поднимется как минимум до 40%. Между тем, в правительственной программе развития ипотечного кредитования именно величина первоначального взноса выдвигается главным условием доступности ипотечного кредита для населения. А в случае его роста до 40% число потенциальных заемщиков сократится наполовину или больше.

«СП»: - Какой выход из ситуации вам видится?

- Сейчас в России не существует инструмента для формирования сбережений на первоначальный взнос. Однако наша ассоциация предложила ввести так называемые «жилищные вклады» в банках, которые люди будут копить в течение 3-5 лет, а потом они смогут взять ипотечный кредит в том же банке, так как за эти годы у них будет хорошая кредитная история и им его охотно дадут. Но здесь возникает проблема: квартиры в Москве и других крупных городах России стоят миллионы рублей, и первоначальный взнос в размере 40% будет гораздо больше чем 700 тыс. рублей, которые гарантированно страхует государственное АСВ. Значит, нужно срочно принимать поправки в действующий потолок для вкладов в банках. Но пока власти никак на наше предложение не отреагировали.

«СП»: - С заемщиками все понятно, а в чем еще отразятся последствия этого закона на российской банковской системе, ведь более триллиона долгов – сумма не шуточная?

- Дело даже не в деньгах. Недавно правительство приняло концепцию развития ипотечного рынка России до 2030 года, в которой абсолютно ничего не говорилось о подобных поправках. И инвесторам будет совершенно непонятно, откуда они вдруг появились, сразу возникнет вопрос о последовательности и предсказуемости действий властей. И это вовсе не прибавит инвестиционной привлекательности отечественному рынку, о которой на словах так заботится российское правительство. Инвесторы просто не будут вкладывать капиталы на такой долгий срок в столь непредсказуемый рынок. Принятие скоропалительных решений, в полном противоречии с разработанной концепцией, бросает тень на весь инвестиционный климат в стране.

«СП»: - А что будет с уже вложенными капиталами?

- Это еще одна проблема. Дело в том, что под существующие ипотечные кредиты, секъюритизированные и объединенные в пулы, АИЖК уже выпустило четыре транша ценных бумаг. И теперь, когда банкам придется списать активы на сумму более триллиона рублей, это непременно отразится на денежных потоках инвесторов, в том числе и иностранных, которые вложились в эти бумаги. Естественно, они упадут в цене и инвесторы потеряют часть своих денег. После чего у них наверняка сложится мнение, что все общие слова властей о защите инвестиций в России ничего не значат на деле. Будут ли они вкладывать длинные деньги в ипотечный рынок России – это вопрос.

«СП»: - Выходит, принятием этого закона власти попросту оттолкнут инвесторов, готовых вложиться в российский рынок?

- И это происходит в тот период, когда нам очень нужны частные, долгосрочные, желательно международные инвестиции. Думаю, что для иностранных инвесторов это будет тревожный звоночек о том, что не нужно торопиться вкладывать деньги в Россию, где одним росчерком пера меняются правила игры ради предвыборной кампании. Рейтинги российских ипотечных ценных бумаг, которые котируются на мировом рынке, резко упадут, и все это вовсе не добавит позитива имиджу России в финансовом мире, и наверняка затормозит развитие ипотечного рынка внутри страны.

• Код для вставки в блог