Фото с сайта http://gdb.rferl.org

Доходный дом, популярный в конце XIX века, может вернуться в Россию в 2012 году.

В 2012 году в России начнется реализация программы по созданию доходных домов: под их создание предполагается выдавать ипотечный кредит сроком на 20 лет. Юрлицо, взявшее займ, получит права арендодателя. Впрочем, привлечь бизнес к участию в проекте по этой схеме станет возможным только в случае предоставления серьезных льгот или субсидий.

В ближайшем будущем в жилищном секторе России может появиться новый формат оформления жилищных отношений – доходные дома. Их планируется построить во всех регионах страны в рамках программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) "Арендное жилье".

Планами по развитию этого направления в будущем году поделился исполнительный директор АИЖК Андрей Шелковый.

"Агентство планирует в 2012 году сделать этот проект доступным практически для всех регионов. В настоящий момент мы формируем портфель заявок для того, чтобы понять востребованность продукта, выстроить планы в цифрах, а также оценить потенциал рынка", - цитирует Шелкового РИА "Новости".

По его словам, в настоящий момент уже рассматривается около 10 обращений от субъектов и градообразующих предприятий, заинтересованных в создании таких жилищных объектов для своих нужд.

В рамках проекта кредитные средства будут предоставляться юридическому лицу на срок до 20 лет, заемщик будет являться арендодателем. Цена найма в таких объектах, при этом, должна быть ниже, чем средний ежемесячный платеж по ипотеке, в противном случае интерес для потребителя пропадает. Но такая модель может отпугнуть инвесторов – перспективы окупаемости становятся неочевидными, считают эксперты Firstnews.

Президент Российской гильдии риэлторов Григорий Полторак оценивает инициативу АИЖК как перспективное и весьма востребованное российским рынком начинание.

"Далеко не все могут себе позволить купить жилье, даже по ипотеке, также кусаются цены на аренду по рыночным ценам. Арендное жилье выгодно государству и как инструмент для безболезненной миграции трудовых ресурсов. Если арендные отношения долгосрочны и подкреплены договором, это ничуть не хуже собственности. Достаточно вспомнить, как были устроены жилищные отношения в СССР", - сказал эксперт в беседе с корреспондентом Firstnews.

Что касается участия девелоперов в программе, то их нужно заинтересовать льготами, в том числе и налоговыми, или субсидиями - тогда интерес бизнеса к социальной аренде станет вполне реальным. В целом же, пока тенденции интереса девелоперов к постройке домов под сдачу нет, дело ограничивается единичными экспериментальными проектами, резюмирует глава РГР.

Один из таких проектов находится в Санкт-Петербурге: финский инвестиционный пенсионный фонд Icecapital Housing Fund в 2007 году выкупил 276 квартир (общая площадь – 16 875м2) в доме на Коломяжском пр. (северная часть города), в рамках сделки, оценивавшейся экспертами в $50 млн.

Также в городе реализуется программа социальных доходных домов – два первых дома открыли в Центральном районе для работников жилищно-коммунальных сфер. Стать жильцом можно только через работодателя, который и заключает договор аренды. При увольнении теряется и право на жилье. Стоимость проживания составляет 6 тыс. рублей в месяц.

На реставрацию одного объекта город потратил около 20 млн рублей, при условии полной заполняемости (более 100 мест), окупаемость составит 2-2,5 года.

По словам Оксаны Малеевой из АРИН, сегмент доходных домов в России только зарождается и является достаточно перспективным в крупных городах.

"В больших городах этот формат будет востребованным. Официальные трудовые мигранты обеспечат спрос в полном объеме. В регионах же проект менее очевиден в виду более низкого уровня цен и большей доступности жилья", - считает она.

Девелоперам участие в создании фонда льготной аренды будет интересно в зависимости от уровня цен для съемщика и возможности получения субсидий. Так, возможно привлечение застройщиков через гарантированную покупку сданного объекта государством, которое потом будет распоряжаться объектом, по цене чуть ниже рынка или в рассрочку в обмен на набор преференций или льгот.

"Впрочем, коммерческая аренда по финскому сценарию видится более перспективной. Иностранным девелоперам вкладывать в Россию очень выгодно, к тому же в любой момент такой объект можно будет продать", - считает Оксана Малеева.

Ее слова подтверждает аналитик Knight Frank Елена Юргенева - если вложить деньги в квартиру в Лондоне, ее аренда в лучшем случае принесет 5% годовых. После уплаты налогов и ипотеки останется 2%.

"В Москве до кризиса доходность достигала 8%-10%. Сейчас этот показатель колеблется в пределах от 3% до 7%. Доходные дома - хорошее вложение средств. Если в их создание разрешат инвестировать частным лицам и появятся грамотные и компетентные управляющие компании, то этот сегмент может стать хорошей альтернативой фондовому рынку", - считает аналитик.

При этом, по ее словам, по ипотечным схемам финансирование таких проектов инвесторам не совсем интересно. Скорее, они предпочтут популярную сегодня в столице схему – взять старый дом в центре города, отреставрировать его, разбить на апартаменты от 40 м2 до 100 м2 и сдавать через управляющую компанию.

Бывший мэр Москвы Юрий Лужков неоднократно поднимал тему строительства в столице доходных домов, в том числе в формате социального найма для граждан, которые не имеют средств для приобретения квартиры даже в ипотеку. Реализовать программу градоначальник не успел.

• Код для вставки в блог