Изображение с сайта http://hoboctu.com

Купить квартиру в рассрочку и не оказаться банкротом

Несмотря на то что в прошлом году уровень просрочки по ипотеке снизился до 3,3%, увеличилось число тех, кто не может расплатиться по взятому кредиту и вынужден продать заложенное жилье.

Если для одних кризис стал хорошим уроком, другие думают, что худшее позади и прицениваются к недвижимости. Банки зазывают рекламой вроде «возьми кредит на своих условиях». Но расслабляться не стоит...

Эксперты разработали свод правил, которые помогут снизить риски и неприятности от ипотечной «удавки».

1. Занимайте в той валюте, в которой зарабатываете

Это «золотое правило» любых заимстовований. Если зарабатываем в рублях, то и занимать необходимо только в рублях, советуют эксперты компании Penny Lane Realty. Для обслуживания валютного кредита нужно будет приобретать валюту из своих рублевых заработков. Если курс валюты вырастет, автоматически вырастут и ваши платежи в рублях.

2. Не берите много

Общепринятое правило - ежемесячные платежи не должны превышать 30% семейного дохода. Правда, в России оно практически не работает. Россияне часто взваливают на себя долговую ношу и в 50, и в 70% бюджета, надеясь на авось: мол, в должности повысят или зарплату прибавят. А если случится наоборот?

3. Улучшайте жилищные условия поэтапно

Если вы живете с родителями или в однушке, не стоит сразу переезжать в 200-метровые апартаменты. Разумнее сперва перебраться в стандартную двухкомнатную квартиру, успешно выплатив ипотеку, заработав положительную кредитную историю. А затем получить новый кредит уже на более выгодных условиях. Не исключено, что к моменту оформления новой ипотеки улучшатся и условия этих займов.

4. Изучайте условия договора

Обратите особое внимание на все дополнительные расходы. В отдельных случаях они могут «вылиться» в ежегодные 7% от суммы кредита (помимо процентной ставки). Такие платежи запросто могут привести заемщика к затруднительной ситуации.

5. Опасайтесь переоценки объекта

Продавцы любят и умеют приукрашивать, чтобы продать подороже. Посоветуйтесь с риэлтором или оценщиком, чтобы не переплатить за квартиру. Это неприятно психологически, но, что еще страшнее, в случае личного банкротства вы продадите квартиру с убытком до 30% от стоимости. А разницу придется покрыть за свой счет.

6. Аккуратно платите

Платежи лучше вносить заблаговременно - за два-три рабочих дня до установленной даты. Другие расходы планируйте с учетом платежей по ипотеке.

7. Имейте «подушку» безопасности

- Разумным и экономически оправданным можно считать полугодовой запас ежемесячных платежей по ипотечному кредиту, - советует Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty. - Только после накопления такого объема средств я бы рекомендовал вносить по возможности досрочные платежи.

Держать вашу «подушку» лучше на депозите банка-кредитора в той валюте, в которой оформлен ипотечный кредит, - это позволит избежать валютных рисков.

Заемщики ошибочно полагают, что раз на протяжении года или двух они вносили платежи досрочно, то в затруднительной ситуации банк это учтет. Не учтет. А 6-месячный запас средств поможет бесперебойно платить кредит в случае потери работы или снижения дохода.

Покупка квартиры - дело хорошее. Нужно только рассчитать свои возможности, чтобы не увязнуть в долгах.

КСТАТИ

Если вы попали в затруднительную ситуацию...

Cоветов тем, кто попал в затруднительную ситуацию, к сожалению, гораздо меньше. Договор уже подписан, изменить его в одностороннем порядке нельзя. Остается всеми силами и средствами соблюдать принятые на себя обязательства.

1. Сотрудничайте с банком

Лучше известить кредитора о своих проблемах как можно раньше - вы выиграете время на анализ возникших проблем. Обратитесь в банк письменно, проследите, чтобы заявление было зарегистрировано, тогда банк не сможет потерять его или сделать вид, что вы поздно обратились.

2. Не рассчитывайте на всепрощение

Банк может увеличить срок кредита или перевести вас на ежеквартальные платежи. В исключительных случаях можно рассчитывать на отсрочку в 3 - 6 месяцев. Но процентную ставку вам не снизят и от обязательного страхования жилья не освободят.

3. Умерьте аппетиты

Максимально сократите свои текущие расходы. Начиная от ресторанов и фитнес-клуба до более скромного питания, экономии на бензине, одежде, парикмахере и т. д.

4. Согласитесь на добровольную продажу

Если все принятые меры не дали результата, остается одно - добровольно продать имущество. Самостоятельно вы продадите квартиру по рыночной цене, или с минимальным дисконтом в 5 - 7%.

Если дело дойдет до суда и его решение окажется не в вашу пользу, то квартиру банк продаст с аукциона. А тут разница между покупкой и продажей может достигать 30%, и заемщик по закону должен ее компенсировать банку.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Марина МАЛАЙЧИК, исполнительный директор по инновациям Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК):

Сравнивайте условия

- Еще до оформления ипотечного кредита правильно оцените стоимость кредита. Кроме процентов, придется оплатить комиссии, страховые взносы, аренду сейфа, оценку недвижимости и ее оформление и массу прочих вещей, которые выльются в ежемесячный платеж. Потому, прежде чем подписывать договор, попросите у менеджера банка таблицу расчета полной стоимости кредита. Ее форму можно скачать на сайте АИЖК.

Отдельно в таблице вынесены плановые затраты: платежи и проценты по кредиту, включая их суммарный объем, и платежи при предоставлении и обслуживании кредита и сведения о всех комиссиях.

Предварительное одобрение банком вашей заявки и заполнение такой таблицы не обязывают вас брать кредит. Получив заполненные формы от разных банков, вы сможете сравнить условия ипотечных программ и выбрать наиболее выгодную.

Будьте внимательны - любой привлекательный параметр может потерять привлекательность из-за дополнительных условий. Например, снижение требований к форме подтверждения дохода, размеру первоначального взноса или страхованию рисков сделки может сопровождаться увеличением процентной ставки по кредиту. И наоборот.

• Код для вставки в блог