Фото с сайта http://ecrn.ru

Московские власти пытаются вывести из тени арендодателей жилья. За счет уплаты ими налогов город рассчитывает зарабатывать до 5 млрд рублей в год. Для реализации планов мэрии надо изменить законодательство

В Москве в настоящее время сдается в аренду по меньшей мере 100 тысяч квартир, сообщил глава департамента экономической политики и развития столицы Максим Решетников. Однако большая часть из них по-прежнему сдается нелегально, то есть собственник квартиры налоги в городскую казну не платит. Столичные власти намерены сделать «серую» аренду «белой» и заработать на налогах.

Решетников подсчитал, что если взять в качестве средней арендной платы за квартиру 30 тысяч рублей, то с одной квартиры в бюджет может поступить около 46 800 рублей в год в виде налогов. Отсюда и получилась цифра — 4,68 млрд рублей годового дохода, что сопоставимо с 4,65 млрд рублей в год, которые город планирует получить в 2012 году от сдачи в аренду нежилой недвижимости.

Это не первая попытка властей сделать аренду доходным бизнесом. К примеру, в 2003 году Министерство РФ по налогам и сборам (МНС) пыталось признать арендодателей предпринимателями и выпустило специальную инструкцию для инспекторов по этому поводу. А шесть лет назад Департамент жилищной политики и жилищного фонда Москвы подсчитал, что двумя и более объектами недвижимости в столице владеет более 120 тысяч человек и заявил, что с 2007 года ФНС усилит контроль за «подпольными» арендодателями.

И тогда, и сейчас (судя по расчетам) фискальные органы хотели взимать с собственников сдаваемых квартир налог по ставке 13%.

В 2007 году у ФНС взыскать массово с наймодателей 13% налога не получилось. Единичные случаи рассматривались в суде: к примеру, пресса сообщала о выигранном ФНС деле по статье 198 УК «Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица». Суть дела состояла в следующем: Владимир Аракчеев с 1 января 2006-го по 31 декабря 2007 года сдавал свою муниципальную квартиру на Ленинградском шоссе за 37 тысяч рублей в месяц. После того, как он прервал отношения с квартирантами, те пожаловались на него в налоговую и смогли доказать, что хозяин получил от них 888 тысяч рублей. Суд приговорил его к штрафу в 100 тысяч рублей, кроме того, его обязали выплатить 13% налога со всей полученной суммы. Остальные дела были проиграны, поскольку арендаторы не могли доказать, сколько они отдали за съем жилья.

Эксперты сомневаются, что 13-процентный налог с арендодателей сейчас заработает.

Дело в том, что Налоговый кодекс позволил выбрать систему уплаты налогов либо в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц», либо в соответствии с гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения». Сдавая квартиру как физическое лицо, можно платить 13% от дохода, подавая ежегодно налоговую декларацию. «Владелец квартиры уплачивает налог по ставке 13% за прошедший налоговый период, а подать декларацию по форме НДФЛ-3 надо до 30 апреля, уплатить налог можно было до 30 июня», — поясняет руководитель биржи недвижимости «АгентОН» Сергей Смирнов.

Если же квартира сдается гражданином, который зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, налог должен платиться ежеквартально — в размере 6% от полученных доходов. Но помимо этих налогов, ИП раз в год надо заплатить единый налог в размере 18 тысяч рублей.

Закон допускает, что ИП может выбрать оплату налогов в виде патента. Выплаты по патенту рассчитываются из минимальной арендной ставки, и владелец должен будет заплатить в год максимум 43 тысячи рублей.

«Меня удивляют наши власти, которые лишь пугают уже который год, что займутся рынком аренды и сбором налогов, но ничего не делают, оставляя поле свободным для коррупционной деятельности для участковых инспекторов», — высказался риэлтор.

«По нашим оценкам, около 30% владельцев сдаваемых квартир платят налоги. Как правило, это люди, которые сдают одну или несколько дорогих квартир, это их бизнес, у них зарегистрировано ИП специально для этого. Если власти действительно реализуют схему, по которой к каждому второму арендодателю придет участковый, то на рынке аренды может что-то измениться. Но никто не будет платить 13%, если есть возможность сделать ИП и платить 6%», — рассуждает в беседе с BFM.ru Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ».

По его мнению, если властям и ФНС все-таки удастся обложить налогом «серых» арендодателей, они смогут минимизировать свои расходы, зарегистрировавшись как ИП. «В таком случае можно ожидать некоторого роста ставок, но незначительного. Сейчас ситуация такова, что нет никаких причин для роста ставок на рынке жилья Москвы, и арендаторы могут оказаться не готовы платить больше», — поясняет Таганов.

По данным «Миэль-Аренда», на начало июня 2012 года средняя ежемесячная стоимость аренды однокомнатных квартир эконом-класса в Москве составила 30,7 тысячи рублей, двухкомнатных — 37,9 тысячи рублей, трехкомнатных — 44,6 тысячи рублей. В мае этого года 30% от всех запросов на аренду приходилось на квартиры стоимостью от 750 до 1 тысячи долларов в месяц, а 59% — на жилье стоимостью от 1 тысячи до 3 тысяч долларов в месяц.

«Только в центральной части города, по нашим оценкам, сдается около 50 тысяч квартир. И здесь арендная ставка ниже 40 000 рублей в месяц давно не опускалась», — комментирует руководитель биржи недвижимости «АгентОН» Сергей Смирнов.

В целом, пока рынок аренды не станет более «белым», ставки аренды не станут прозрачными. Эксперты считают, что для наведения порядка нужно не ужесточать правила налогообложения, а мотивировать участников процесса. В частности, предоставлять налоговые вычеты арендаторам, что заставит их заключать «белые» соглашения с собственниками.

• Код для вставки в блог